土地探しのポイント②

★土地の法的規制
土地には様々な法的規制があります。購入すれば、その所有権者が何をしても良いというものではありません。
土地には、都市計画法、建築基準法、地方公共団体の条例などにより様々な規制があり、その内容についてはとても細かいので、ここで説明しきれるものではありませんが、用途地域や接道条件などにより、建ぺい率や容積率、家の高さ制限、北側斜線、道路斜線などが変わったり、市街化調整区域などはそもそも開発が原則として抑制される地域なので家が建てられないなど、土地の法的規制は家づくりに大きく影響してきます。
これらについては、売買契約のまえに重要事項として宅地建物取引士から必ず説明されますが、購入を検討する土地の法的規制についてはご自身でもよく理解しておく必要があります。
最低限知っておかないと、説明を受けても内容をなかなか理解できないでしょうし、最悪法的規制を理解しないままで契約してしまうと、よく知らなかった規制によって新しい家で描いていた希望が実現できなくなる可能性も出てきますので細心の注意が必要です。

気になる点は、自分で確認しよう!(但し、迷惑行為にならないよう気をつけましょう)
土地を探し始めると、その土地に関するいろいろな情報について、ネットや紙面で目にしたり、仲介業者から説明を受けることになります。それらの情報のほとんどが、法律(宅建業法)で定められている説明義務のある事項です。これら事項については、不動産仲介業者は宅地建物取引士に説明(重要事項説明)させる義務を負っていますが、逆に言えばそれ以外について説明する必要がありません。
したがって、不動産仲介業者は、法律に抵触しなければ、購入者にとって不利な情報を教えてくれない可能性があります。(自分の利益だけを考えている業者は、余計なことはまず説明しないでしょう。)

周辺環境の良し悪しの感じ方は、個人差がありますから、不動産仲介業者の話をそのまま鵜呑みにすると後悔するかもしれませんので、自分で確認することが必要です。

下記のチェックすべき主なポイントを参考に、ご自身で確認してみてください。

★街並み、周辺の環境
いろいろな時間帯、曜日、天候でその街並みが自分と家族の生活に合うかどうかを確認します。
例えば駅まで徒歩5分と説明されても、通勤時間帯は開かずの踏切で、かなりオーバーしてしまうとか、地形や時間帯で変わってくることもあります。(徒歩1分は80mで計算されています。)
・夜間の雰囲気(電灯や人の状況)
・通学時間帯の状況
・音の確認
・交通機関の確認(交通量や電車の運行状況など)
・近隣の人たちの雰囲気(自分で確認するしかありません。)
・学校や公園などの公共施設、病院やお店など生活に必要な施設
・ほか
家族の新しい暮らしのイメージに合う土地かどうかは個人差があるので、自分たち家族で確認するしかありません。

★隣地の状況、境界線
隣地にはどんな建物が建っているか、その建物の用途は何か、駐車場や空き地であれば何らかの建設予定はあるのか、隣地から越境しているもの(屋根や木など)はないか、塀やフェンスなどの仕切りの所有者はだれか、境界がはっきりしているか(境界標や杭の有無)、などを確認します。

★日当たり、風通し
もちろん向きが影響しますが、前面道路や隣地の状況でも変わります。現地で確認しましょう。
隣地が大きな区画の土地の場合には、アパートやマンションのような大規模建築物が近い将来、建設されるかもしれません。日照条件・風通しに大きく影響するので要注意です。

★水の流れ
雨が降っている時、降った後の水の流れを確認します。特に、周囲の土地や道路よりも低い土地の場合には水はけが悪くなりますから、状況は確認しておくべきでしょう。

★ライフラインの整備状況
ライフラインとは、水道(上下水道)、ガス、電気ですが、特に上水道と下水道が敷地内まで引き込まれているか? 引き込む場合でも管の許容量に問題が無いか? は確認しておきましょう。
実際に家を建てる場合、これらは建築予算に大きく影響します。
管が他人地を経由していないか?、敷地内に他人管が通っていないか? あわせて確認しましょう!!

★道路
道路に2m以上接しているか、 道路幅員は4m以上あるか、これらは最低限の確認事項です。(幅員が4m未満の場合には、セットバックといって、敷地が道路の一部とみなされて削られますし、2m未満しか道路に接していない場合には、建物が建設できないことになります。)
そして公道なのか、私道なのか、も重要です。特に私道の場合は要注意です。さらに、都市計画道路(敷地の全部又は一部が、将来道路になる計画)の有無も確認しましょう。
もし道路計画が実行された場合、立ち退かなければならないので・・・。
これらは、重要事項として説明されるはずですが、自分でも知識として知っておくことに加え、自分から確認する意識を持っておきましょう。

★土地の形状、高低差、地盤
地盤については、見た目で判断しにくいとは思いますが、昔の土地の状況を聞くことができれば参考になりますし、地名でも水に関連する字が入っているか、否かで推測できることもあります。
例えば、沢、谷、池、沼などが含まれた地名は、かつての名残が残っていることがあり、軟弱な土地かもしれません。
家族が住み続ける土地ですから、調査費を惜しまず、地盤調査はしましょう。
地盤については、近隣の土地が問題なくても、その土地だけに問題があるケースはよくあることです。(同じ敷地内でも数メートル離れただけで調査結果が変わることもよくあります。)

★公図・謄本(全部事項証明書)
法務局にいけば、誰でも閲覧(有料)可能です。
所有者や抵当権他の有無確認も必要ですが、土地の履歴を見れば、どんな土地だったかを確認することができます。
工場用地だった場合には、土壌汚染の有無についてもチェックしなければなりません。

確認事項が多いので、大変ですが、家族が長く暮らすことを考えれば、このくらいの労力は惜しまずしましょう。

現地に行く場合、物件資料、カメラ、巻尺、方位磁石、地図、メモ用紙などを持っていくと便利ですので、ご準備を!!