土地購入時の注意事項

土地購入時の注意事項

土地を購入すると言っても、大きく分けると以下の2種類あります。

① 建売住宅のように、建物と土地をセットで購入する。
② 土地を先に購入してから、建物を建てる。

①の建売住宅の場合は、完成している建物と土地をセットで購入します。建売住宅はその時のトレンドをデザインに反映し、外観上売りやすいものに仕上がっていますが、それは売り手の理論で作られているので、見えないところでコストダウンするなど、施工程度の悪いケースがあることに加え、住む人が既に完成している家に暮らしを合わせなければならない為、しっくりいかない部分があったりします。
ただ、②の場合に比べ手続きも簡便で、契約が同時期のため資金計画を立てやすいメリットがあります。

②の土地を先に購入の場合は、まず土地の購入において売買契約を結び、建物を建てる時に請負契約を施工会社と結ぶ必要があるという契約手続きの煩雑さに加え、資金面でも土地と建物の契約が別の時期なので、総費用の把握がしづらく、当初の計画からズレが生じた場合、後から契約する建物にしわ寄せがいき、資金計画に神経を使うこともあります。
②の場合は煩雑で、神経を使いますが、将来長く住むことになる人生における一大イベントである家づくりですから、積極的にチャレンジしてもいいのではないでしょうか。
また②の場合には金額的なメリットもあります。
建売住宅では、土地と建物の合計額に対して仲介手数料を支払う必要がありますが、②の場合では、土地の仲介手数料だけで済みます。

表向き②の場合でも、トラブルが多く気をつけなければいけないのが、建築条件付土地です。

建築条件付土地は、土地の売買契約の後に売主指定の建築業者と建物についての打ち合わせを行い、建物の計画が決まってから、一定期間内に建築工事請負契約を締結する形になります。
建築条件付土地はあくまで、土地の売買契約が最初にあって、一定期間内に建物の建築工事請負契約を締結すればいいのですが、売主指定の建築業者は、早く建築工事請負契約を締結したがります。
お客様の希望条件を細かく把握しないまま、出来合いのラフプランを提示し、「変更は、お客様の希望で何とでもなりますから」と言って、土地の売買契約後すぐに建築工事請負契約を締結させるものです。

その後の変更が多くなり当初よりも大幅にコストアップしてしまい資金計画に問題が出るなどのトラブルが発生しても、建築工事請負契約を締結しているので、解約しようとしたら、違約金を払わなければならないことになってしまいます。

したがって、建築条件付の土地を購入する場合には、以下の点に気をつける必要があります。
希望に合ったプランで、デザイン、間取り、仕様、設備などが決まり、その見積金額が自分として本当に納得できるまでは、建築工事請負契約を締結しない。
そして、土地の売買契約に以下の条項が入っているかを確認しましょう。

Ⅰ. 一定の期間内に建築工事請負契約を締結することを条件とすること
Ⅱ. Ⅰの請負契約をしなかった時、建築しないことが確定した時は、土地の売買契約が解除となること
Ⅲ. Ⅱにより土地の売買契約が解除になった場合、売主は既に受領している手付金等の金員全額を買主に返還すること、及び売主は本契約の解除を理由として買主に対して損害賠償又は違約金の請求ができないこと

たとえ気に入った土地であったとしても、指定の建築業者が自分の選定基準に合うかどうかを判断したうえで、土地の売買契約をするべきです。建築業者については、ご自身の納得のいくところにして頂きたいので、最初から指定されている建築条件付土地は正直おすすめしません。
どうしても建築条件付土地が気に入った場合は、交渉次第で建築条件をはずせる場合があるので、その意思表示はしてみる価値はあります。ただし、はずせる場合でも、業者の利益相当分以上の金額上乗せを求められることは想定しておいてください。